Cum să cumperi o proprietate fără să ajungi într-un nou caz Nordis

Mulți dintre aceștia conștientizează pericolele abia după semnarea contractelor. Potrivit lui Radu Pavel, avocatul coordonator al societății românești de avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, un raport due diligence complet, realizat cu sprijinul unui avocat specializat în tranzacții și litigii imobiliare, reprezintă esența unei investiții sigure.

Piața imobiliară – vulnerabilități ascunse

Cazul Nordis a scos la iveală numeroase practici abuzive ale unor dezvoltatori: vânzări multiple ale aceluiași apartament, întârzierea predării imobilelor, lipsa autorizațiilor de construire sau a dreptului legal de proprietate. Astfel de nereguli pot conduce la anularea tranzacției și pierderi semnificative pentru cumpărători.

„În lipsa unei asistențe juridice adecvate, cumpărătorii nu înțeleg riscurile reale și nu au instrumentele necesare pentru a se proteja în fața unor contracte dezechilibrate sau a promisiunilor neonorate”, avertizează Radu Pavel.

Ce este un raport due diligence și ce trebuie verificat

Un raport due diligence imobiliar presupune o analiză detaliată a tuturor documentelor legale și administrative asociate unui imobil. În centrul acestei verificări se află:

• Cartea funciară, care indică existența unor sarcini (ipoteci, litigii, interdicții), statutul juridic al proprietății și dacă imobilul este implicat într-un proces de executare;
• Autorizația de construire și respectarea acesteia, element esențial pentru validitatea proiectului și racordarea la utilități;
• Contractele și promisiunile de vânzare, care ar trebui înregistrate în cartea funciară pentru a proteja drepturile viitorului proprietar.

Ignorarea acestor etape poate conduce la imposibilitatea încheierii efective a tranzacției sau, mai grav, la pierderea banilor investiți.

Legea Nordis: o reglementare necesară, dar insuficientă

În încercarea de a corecta dezechilibrele din piața imobiliară, Senatul României a adoptat, la 14 aprilie 2025, așa-numita Lege Nordis. Aceasta introduce mai multe măsuri menite să protejeze cumpărătorii:

• Limitarea avansului la 15% din valoarea totală a locuinței la semnarea promisiunii de vânzare;
• Eșalonarea plăților în funcție de stadiul lucrărilor (25% la finalizarea structurii, 25% la instalarea rețelelor);
• Obligația înregistrării promisiunii de vânzare în cartea funciară;
• Constituirea unui cont bancar special, în care dezvoltatorul trebuie să păstreze fondurile primite în avans, destinate exclusiv finanțării construcției;
• Sancțiuni financiare, inclusiv amendă de până la 1% din cifra de afaceri pentru nerespectarea prevederilor.

Un alt element de protecție este statutul de creditor privilegiat pentru cumpărători în caz de faliment al dezvoltatorului, deși aplicabilitatea acestuia este limitată de prioritățile legale ale altor creditori.

Asistența juridică – de la opțional la esențial

În contextul creșterii complexității tranzacțiilor imobiliare, sprijinul unui avocat specializat nu mai reprezintă un lux. „Asistența oferită de un avocat imobiliar sau de litigii imobiliare devine o condiție indispensabilă pentru o achiziție sigură și legală. Este singura modalitate prin care cumpărătorii pot înțelege și evalua corect riscurile și pot lua decizii informate”, subliniază Radu Pavel.

Totuși, specialiștii avertizează că legea nu oferă o protecție completă împotriva clauzelor contractuale abuzive. Analiza atentă a tuturor documentelor rămâne esențială, indiferent de cadrul legislativ existent.

Cazul Nordis a devenit un semnal de alarmă pentru piața imobiliară din România, demonstrând cât de expuși sunt cumpărătorii în fața unor practici nereglementate sau abuzive. În acest context, importanța due diligence-ului imobiliar și a asistenței juridice specializate este mai mare ca niciodată. Aplicarea coerentă a noii legislații și o abordare prudentă din partea cumpărătorilor pot transforma o piață vulnerabilă într-una mai transparentă și mai sigură.